Piața imobiliară comercială din România a atins în al doilea trimestru din 2026 un stoc modern de aproape 18 milioane de metri pătrați, unde puterea este concentrată în mâinile unui număr redus de investitori. Fiecare dintre cele trei segmente principale, respectiv logistică, retail și birouri, este condus de un lider care dictează ritmul dezvoltării și stabilește termenii negocierilor.
Logistica, cel mai concentrat segment
Spațiile logistice reprezintă cea mai mare și cea mai concentrată parte a pieței, cu un total de 8,77 milioane de metri pătrați. Aici, primii cinci proprietari controlează 76% din stocul modern. Liderul detașat este compania cehă CTP, care deține 3,32 milioane de metri pătrați, echivalentul a 37,9% din piață. Pe locul al doilea se află WDP din Belgia, cu un portofoliu de 2,06 milioane de metri pătrați și o cotă de 23,5%. Împreună, acești doi jucători cumulează 61,4% din întregul segment, o situație care limitează opțiunile pentru chiriași și ridică bariere de intrare pentru noi dezvoltatori.
Retailul dominat de un lider, birourile rămân fragmentate
Piața de retail, cu 4,63 milioane de metri pătrați, este mai puțin concentrată, însă are un lider clar. NEPI Rockcastle, un investitor din Africa de Sud, deține 939.800 de metri pătrați, adică 20,2% din stoc, un portofoliu de aproape trei ori mai mare decât al următorului clasat, AFI România. Primii cinci jucători din retail controlează 46% din piață. O schimbare recentă a fost urcarea AFI România pe locul al doilea, după preluarea a șase parcuri de retail de la MAS REI, cu o suprafață totală de 125.500 mp.
Segmentul de birouri este cel mai fragmentat, cu un stoc total de 4,52 milioane de metri pătrați. Aici, primii cinci proprietari dețin doar 35% din piață. Liderul Globalworth (Israel) are un portofoliu de 443.100 de metri pătrați, ceea ce reprezintă sub 10% din total. Această dispersie a proprietății creează o structură mai competitivă și oferă companiilor un spațiu de negociere mai larg.
Capitalul străin domină, cu o singură excepție românească în top
Infrastructura comercială modernă a României este controlată în principal de capital internațional, liderii segmentelor provenind din Cehia, Africa de Sud și Israel, alături de investitori din Belgia, Olanda, Singapore sau China. Potrivit Financiarul, aceasta este una dintre trăsăturile definitorii ale pieței. Singurul jucător cu capital integral românesc prezent în topurile fiecărui segment este Pavăl Holding, care ocupă locul al doilea pe piața de birouri, cu 354.200 de metri pătrați și o cotă de 7,9%, la o diferență de 88.900 mp de liderul Globalworth.
Despina Ponomarenco, fondatoarea BREC RPC, consideră că această structură a proprietății reflectă maturizarea pieței. „Capitalul românesc stă astăzi alături de capital din Cehia, Africa de Sud, Israel, Olanda, Belgia, Singapore sau China în portofolii de aproape 18 milioane de mp, evaluate la zeci de miliarde de euro, iar acest fapt demonstrează că piaţa imobiliară românească a devenit suficient de matură şi profitabilă pentru a atrage investitori pe termen lung, cu un profil diversificat”, a explicat aceasta.
Liderii își consolidează pozițiile prin tranzacții și proiecte noi
Planurile de expansiune ale marilor jucători indică o continuare a tendinței de consolidare. CTP intenționează să își extindă CTPark Bucharest West și South, cu scopul de a ajunge la un portofoliu de 4 milioane de metri pătrați în următorii ani. În retail, NEPI pregătește extinderea Promenada Mall București cu 55.400 de metri pătrați, cu livrare programată în 2027, în timp ce IULIUS dezvoltă la Cluj-Napoca proiectul mixt RIVUS, care va include 142.000 de metri pătrați de spații comerciale.
